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[FRAIS DE GESTION LOCATIVE] Relations avec le locataire, suivi des petits travaux... Les missions des agences sont nombreuses dans le cadre d'une gestion locative, ce qui explique le coût. En achetant un logement pour le mettre en location, vous visez sans doute une rentabilité. S’il s’agit d’un investissement locatif, vous remboursez probablement un prêt à la banque. Et, pour ne pas perdre d’argent chaque mois, les loyers doivent être supérieurs à votre échéance de crédit. Il faut en plus ajouter tous les frais inhérents au bien charges dues par le propriétaire, taxe foncière et... frais de gestion locative, si vous faites appel à une agence immobilière pour administrer votre bien. En prenant en compte l’intégralité des frais de l’opération, vous saurez si votre projet est rentable, et s’il ne risque pas d’impacter votre budget mensuel. Vous avez donc tout à fait raison de vous enquérir du coût des honoraires demandés par les agences immobilières pour prendre en charge la gestion de votre bien. Combien coûte une gestion locative ? Le fait de déléguer la gestion locative de son bien immobilier n’est en effet pas gratuit. Les tarifs sont fixés librement par les agences immobilières habilitées à gérer ces locations. Un contrat de gestion locative coûte la plupart du temps entre 5 % et 10% hors taxes du montant des loyers encaissés. Cela dépend donc du positionnement tarifaire de l’agence, mais aussi des prestations sélectionnées voire du type de bien mis en gérance. Car si certaines agences peuvent être placées au-dessus du marché, elles offrent peut-être des services supplémentaires, ou elles permettent par exemple d'accéder à une garantie de loyers impayés plus abordable. Attention ! Toutes les agences n'appliquent pas leur taux d'honoraires sur la même base. Certaines calculent leurs frais sur la base des loyers réellement encaissés, tandis que d'autres préfèrent facturer leurs honoraires sur le loyer nu, qu'il ait été régularisé ou pas. En plus des frais de gestion, les agences immobilières intègrent les frais que génère le changement de locataire, qui a lieu en moyenne tous les trois ans. Ensuite, elle peut ajouter à sa commission certaines options si le propriétaire y a souscrit, à l'image de la garantie sur les loyers impayés qui représente environ 2,5% du montant du loyer. Qui paie les frais de gestion locative ? Les frais de gestion locative sont réglés par le propriétaire. Il ne faut toutefois pas confondre ces frais avec ceux qui peuvent survenir en début de bail. Si la commission de mise en relation entre bailleur et locataire incombe au propriétaire, certains frais peuvent être partagés entre les deux parties visite du bien, frais de création de dossier locataire, rédaction du contrat de location, prestation d’état des lieux d’entrée. Pourquoi opter pour la gestion locative ? En dépit du coût de la gestion locative, laisser les rênes à un professionnel de l’immobilier revêt certains avantages. En effet, le bailleur n’a pas besoin de se déplacer pour faire visiter le bien. Il n’a pas à s’enquérir des textes de loi pour la rédaction du contrat de location. Il n’a pas de quittance à envoyer ou de relance à adresser. Il n’a pas non plus besoin de s’occuper des régularisations de charges et de l’indexation annuelle du loyer. S’il gagne du temps et de la tranquillité, le calcul peut être aussi favorable financièrement dans le sens où un professionnel pourra éviter de trop longues vacances entre deux locataires. Attention certains mandats de gestion sont plus restrictifs et ne comprennent pas toutes ces prestations. Une agence peut simplement gérer l'encaissement des loyers, le recouvrement des charges et l'indexation à partir d'un logement déjà occupé. Dans ce cas, les honoraires ne devraient pas dépasser 5% de votre revenu locatif. Si vous souhaitez finalement louer comme particulier, vous trouverez sur Internet pléthore de conseils pour mettre en location votre bien immobilier dans des conditions optimales. Quel est le coût d'une gestion locative saisonnière ? Le coût de la gestion locative saisonnière est plus élevé, car les prestations sont plus développées. Le bailleur fait alors appel à un service de conciergerie capable d’accueillir de nouveaux locataires toutes les semaines, de s’occuper des réservations, mais aussi de gérer le ménage voire le service de blanchisserie. Il faut donc compter en moyenne 20% du loyer pour ce type de gérance. Coût d'une gestion locative par un huissier de justice Les agences immobilières ne sont pas les seules habilitées à gérer des biens immobiliers. Un huissier de justice peut également rechercher des locataires, fixer le prix du loyer, rédiger le bail, facturer et encaisser les loyers, réaliser les états des lieux et, bien sûr, gérer les éventuels impayés. Le coût dépend de la zone géographique, et les tarifs sont plafonnés par surface. Aussi, le prix ne peut dépasser 12 euros/m² en zone très tendue, 10 euros/m² en zone tendue et 8 euros/m² dans les autres zones. Comment engager la responsabilité du locataire, gardien du cheval ? Est-il ou non présumé fautif en cas de dommage causé à l’animal ? L’arrêt rendu par la Cour d’appel de Caen le 17 avril 2018 est l’occasion de faire le point sur cette question délicate ainsi que sur les décisions récentes de la juridiction à propos de l’obligation d’entretien et de soin du cheval confié. Commentaire arrêt du 17 avril 2018 rendue par la CA de Caen RG n° 15/04449. Cet arrêt rendu par la cour d’appel de Caen à propos d’un contrat de location de chevaux de course, nous permet de faire le point sur la responsabilité du locataire du cheval de course ainsi que sur les récentes décisions rendues en 2018 par la Cour d’appel de Caen à propos des obligations du dépositaire salarié du cheval. Si la décision en ce qu’elle prononce la résiliation du contrat aux torts du locataire nous paraît devoir être approuvée au vu des éléments de faits connus de la cour, en revanche la motivation nous paraît contestable. Les faits. Le propriétaire d’une jument de course de race trotteur a loué la carrière sportive de sa jument à un entraîneur. Rappelons qu’en application de ce contrat, l’entraîneur exploite la jument en compétition courses hippiques, en échange d’un pourcentage sur les gains attribués au propriétaire entre 10% à 30% en moyenne. Dès lors que la carrière de course d’un trotteur se poursuit jusqu’à l’âge de 9 ans révolus, le propriétaire n’a pas la possibilité de récupérer son cheval et de le confier à un autre entraîneur avant le terme prévu, soit avant l’âge de 10 ans. Seules exceptions possibles, l’accord des parties, par exemple si le cheval devient inapte à la compétition, ou encore si une faute est commise par l’une ou l’autre des parties, permettant la résiliation du contrat aux torts de la partie défaillante. Or 18 mois après le début du contrat de location, des examens sanguins avait mis en évidence la contamination de sa jument à la leptospirose [1] maladie qui l’avait rendue inapte provisoirement à l’entraînement. L’entraîneur contestait être à l’origine de cette contamination, sauf qu’un autre cheval entraîné par le professionnel avait également été atteint de cette maladie, l’entraîneur ayant fait par la suite vacciner son effectif. En outre, l’eau dont se servait l’entraîneur pour abreuver les chevaux ne provenait pas de l’eau du réseau public d’eau potable mais directement de son puit personnel et des analyses avaient démontré la présence de bactéries dans le breuvage. Le propriétaire mécontent, avait sollicité la résiliation amiable de la location ce que l’entraîneur avait refusé, raison de la présente procédure introduite par le propriétaire, dans laquelle l’entraîneur sollicitait des dommages et intérêts puisque la jument lui avait été retirée de l’entraînement de manière anticipée. En droit les obligations du locataire quant à la sécurité du cheval. En présence de dommages subis par le cheval objet du contrat de location, il était traditionnellement considéré que ce contrat, comme le contrat d’entraînement ne faisait naître qu’une obligation de moyen [2] à la charge du locataire concernant la sécurité du cheval, le propriétaire devant prouver la faute du locataire en cas de dommage subi par l’animal. Cette qualification se retrouve notamment dans un arrêt relativement récent rendu par la cour d’appel d’Agen le 10/09/2014, laquelle a posé comme un attendu de principe que il est désormais acquis que l’obligation qui pèse sur le locataire est une obligation de moyen, tant ce qui concerne les bons soins qui doivent être donnés au cheval, que les résultats à en attente, tant de l’entraînement que de la participation aux courses. » Cf. CA Agen 10/09/2014 C’est bien cette idée qui se retrouve dans l’attendu de la cour d’appel de Caen qui indique que ce contrat est à titre principal un contrat de louage d’ouvrage et à titre accessoire un contrat de dépôt [3]. Il appartient à Mr L de rapporter la preuve d’une faute commise par M. P dans l’exécution de ses obligations. » Là encore on peut regretter que la théorie de l’accessoire et du principal soit encore si vivace, alors que nous en déplorons les effets pervers. La cour déduit de cette qualification de louage d’ouvrage, qu’il appartient au locataire de rapporter la preuve d’une faute commise dans l’exécution de ses obligations. Cet attendu de la cour d’appel de Caen qui est dans la droite ligne de la motivation de la cour d’appel d’Agen, nous parait en outre contraire à l’article 1732 du Code civil qui précise que le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. » Le texte du Code civil pose clairement une présomption de faute du preneur en cas de dommages survenus aux biens loués. On lui préfèrera donc la motivation adoptée par la cour d’appel de Bordeaux Cf. CA Bordeaux 16 septembre 2014 Bulletin Juridequi n°76 page 2 qui dans un contrat de location et sur la base de l’article 1732 du Code civil, avait retenu la responsabilité du preneur, après avoir fait appel à une qualification distributive qui nous est désormais familière en rappelant que le dommage dont le cheval avait été victime, n’était pas intervenu durant la phase d’entraînement, mais alors qu’il se trouvait au pré. La Cour a pris soin de rappeler qu’il n’était pas établi que le dommage soit survenu en raison de risques inhérents au comportement d’un cheval de compétition lors de l’entraînement ou de la course », avant de déclarer le locataire responsable du décès dont les causes étaient indéterminées, le locataire n’ayant pas réalisé d’autopsie sur le cheval pour connaitre les causes du décès malgré la demande du propriétaire. On précisera que la Cour de cassation, en matière de détérioration de la chose » louée, avait également eu l’occasion d’affirmer la responsabilité du preneur si la cause du dommage reste indéterminée Cass Civ 18 mars 1947 Bull. civ. III n°120 page 93 etc. L’examen des conditions dans lesquelles le dommage au cheval est intervenu. Aussi, dans le contrat de location, comme dans d’autres contrats, il convient d’examiner les circonstances du dommage pour connaître les règles applicables, ce qui est le travail du juriste, qualifier pour déterminer le régime juridique. Il nous semble que la cour d’appel aurait dû plutôt que de faire appel à l’accessoire principal, examiner directement dans quel cadre le dommage est intervenu et ce d’autant que la cour ajoute à juste titre que cette preuve de la faute est à rechercher non pas dans le cadre de l’exécution du contrat d’entraînement, mais dans le cadre de l’exécution du contrat de dépôt. » Certes c’est bien dans le cadre du contrat de dépôt la fourniture de l’eau et de la nourriture fait bien partie de l’obligation d’entretien du locataire qu’il faut rechercher la faute ou non du locataire. S’il est acquis qu’il convient d’examiner la responsabilité dans l’exécution du contrat de dépôt, reste à savoir si le locataire dépositaire est salarié ou non. Le locataire gardien du cheval est il considéré comme un dépositaire salarié dont la responsabilité est aggravée ? La question est primordiale. Les articles 1927 et 1928 du Code civil rappellent que la responsabilité du dépositaire [4] est appréciée plus sévèrement s’il est rémunéré, autrement dit dans le dépôt simple, c’est au propriétaire de prouver la faute du dépositaire, tandis que le dépositaire salarié, est tenu d’une présomption de faute. La cour d’appel de Caen ne se prononce pas directement sur ce point. Si elle part du principe que la preuve de la faute du locataire doit être rapportée, c’est parce qu’elle a analysé le contrat à titre principal comme un louage d’ouvrage et non parce que le dépôt serait un dépôt simple et non un dépôt dit salarié [5]. Dans une location, le dépôt est certes intéressé Cf. 1928 alinéa 3 du Code civil mais pour les deux parties, pas seulement pour le dépositaire ; aucune pension proprement dite n’est convenue au bénéfice du locataire qui entretient le cheval à ses frais. Toutefois si l’on en croit la jurisprudence qui qualifie de dépôt salarié , les contrats de dépôt vente, ou les contrats d’exploitation avec pour seule rémunération l’octroi des gains de concours, la qualification de dépôt salarié paraît s’imposer, même si elle pourrait être discutable. En toute hypothèse, l’article 1732 rappelle bien la présomption de faute en cas de dommage à la charge du locataire. La preuve de l’absence de faute du locataire /gardien, selon la jurisprudence récente de la Cour d’appel de Caen. Concernant la responsabilité du dépositaire salarié, on observe que la cour d’appel de Caen à partir de l’année 2000 a rendu plusieurs décisions dans lesquelles la juridiction appréciait rigoureusement la responsabilité de l’éleveur dépositaire salarié du cheval, Cf. Notamment CA Caen 16 mai 2000 RG n°97/03841 ; CA Caen 27 Juin 2006 ; CA Caen 10 mars 2009 RG n° 08/02403 qui ne pouvait s’exonérer de sa responsabilité qu’en démontrant les circonstances exactes de l’accident dont le cheval avait été victime. Bien que qualifiée d’obligation de moyen renforcée, la motivation de la cour d’appel de Caen faisait expressément référence à l’obligation de résultat [6] en rappelant que le dépositaire en raison de l’obligation de restitution de la chose confiée était présumé responsable en cas de perte de la chose. Cette motivation rejoignait d’ailleurs adoptée par la Cour de cassation depuis l’arrêt du 3 juillet 2001 GEDJ C/ Lhomme Cf. confirmé par Cour Cass 2 mars 2004 n° de pourvoi Ce temps-là est visiblement révolu à en croire les dernières décisions rendues récemment par la première chambre civile de la cour d’appel de Caen. Certes sur le fond dans l’espèce commentée, la responsabilité du locataire professionnel était difficilement contestable ce dernier utilisait l’eau de son puit et non l’eau du réseau public d’eau potable pour nourrir ses chevaux tandis qu’un autre de ses chevaux s’était également retrouvé contaminé à la leptospirose quelques temps avant la pouliche objet du litige. La cour en déduit que la preuve est rapportée qu’il n’a pas mis en œuvre les moyens qui lui incombaient pour prévenir la contamination et que c’est en raison du manque de soins et de diligence que la jument a contracté la leptospirose. » Elle en déduit que le comportement grave du locataire entraîneur est démontré et que la rupture du contrat à durée déterminée est justifiée. Quelle responsabilité pour le locataire si on ignore les causes exactes du dommage ? Toutefois la solution aurait pu être différente et défavorable au propriétaire si les éléments du dossier n’avaient pas permis d’établir la contamination à l’origine de la maladie. Si les causes du dommage causé au cheval étaient restées indéterminée, comme cela est souvent le cas, la cour d’appel aurait pu estimer que la preuve de la faute du locataire/dépositaire n’était pas rapportée. Ainsi dans un arrêt récent de la cour d’appel de Caen, Cf. Bulletin Juridequi n°90 page 9 Commentaire CA Caen 13 février 2018 la cour, après avoir rappelé l’article 1933 du Code civil les détériorations survenues par le fait du dépositaire sont à la charge de ce dernier a retenu que dès lors qu’il a contacté le vétérinaire et informé le propriétaire dans un délai raisonnable, le dépositaire démontre son absence de faute ». Cette crainte pour le propriétaire est d’autant plus justifiée que la même cour d’appel de Caen dans un autre arrêt du 6 février 2018 vient justement d’exonérer de sa responsabilité un éleveur, dépositaire salarié en présence d’un poulain décédé dans un pré, vraisemblablement d’un coup de pied mais sans que la cause de la mort ait pu être indiscutablement déterminée Cf. Bull. Juridequi 93 page 7 Commentaire Arrêt CA Caen du 6 février 2018. Cette nouvelle orientation de la cour d’appel de Caen, qui rompt avec ses arrêts antérieurs, ne nous paraît pas strictement conforme à l’actuelle jurisprudence de la Cour de cassation. Serait-elle annonciatrice d’un adoucissement de la responsabilité du dépositaire salarié ? Seul l’avenir le dira. Ce que l’on peut cependant regretter c’est une divergence de solutions selon les juridictions. Le droit positif doit s’efforcer d’être cohérent et prévisible. A défaut, l’incertitude ne fait qu’accroitre le contentieux. Dans l’intervalle, les cocontractants professionnels comme dans l’arrêt commenté, seront bien inspirés d’anticiper d’éventuelles difficultés grâce à un contrat dont ils pourront librement négocier les clauses. Recommandez-vous cet article ? Donnez une note de 1 à 5 à cet article L’avez-vous apprécié ? Notes de l'article [1] Leptospirose Maladie infectieuse de gravité variable due à la présence de bactérie, commune aux humains et aux animaux. [2] Obligation de moyen Obligation en vertu de laquelle le débiteur doit déployer ses meilleurs efforts pour parvenir au résultat mais sans le garantir et qui oblige son cocontractant à prouver la faute. [3] Contrat de dépôt Acte par lequel on reçoit la chose d’autrui, à la charge de la garder et de la restituer en nature. Depuis un arrêt en date du 10/01/1990 la mise en pension d’un cheval rémunérée, s’analyse en contrat de dépôt salarié. [4] Dépositaire Dans le cadre d’un contrat de dépôt, le dépositaire se charge de la conservation de l’objet mobilier que lui remet le déposant. [5] Dépôt salarié Le dépôt est dit salarié par référence à l’article 1928 du Code civil Le dépositaire est rémunéré pour la garde et la conservation de la chose en l’espèce le cheval. [6] Obligation de résultat Obligation en vertu de laquelle le débiteur doit atteindre un résultat précis, la responsabilité du débiteur étant automatiquement engagée si le résultat n’est pas atteint sauf à prouver que le dommage est dû à une cause qui lui est étrangère force majeure, faute de la victime Quand on achète une voiture, il est indispensable de prévoir un budget à part pour payer certaines dépenses, notamment l’assurance automobile. Fort heureusement il existe quelques astuces à prendre en compte pour baisser le coût d’une assurance auto. Nous faisons le point ! Faites jouer la concurrence Pour économiser sur votre assurance automobile, n’hésitez pas à faire jouer la concurrence ! L’entrée en vigueur de la loi Hamon en 2015 permet à tout un chacun de résilier son assurance dès qu’il le souhaite, sans frais supplémentaires. Cette loi a été mise en place par le gouvernement pour permettre aux consommateurs de faire baisser leurs primes d’assurance en comparant les offres. Avec pour conséquence une baisse générale des tarifs. Une décision qui ne peut que plaire aux assurés. Pour profiter de l’offre la plus avantageuse sur le marché, contactez deux à quatre assureurs, comparez les devis et faites votre choix ! Pour gagner du temps, il est préférable d’utiliser un comparateur en ligne. Cet outil est très simple à utiliser et peut vraiment vous permettre de réaliser de belles économies. À noter qu’il est possible de confier la mission à un courtier. Ce dernier dispose de toutes les compétences et les connaissances nécessaires pour vous dénicher le contrat qui correspond à votre profil et à votre budget. Notons que les assurances automobiles en ligne peuvent également être une excellente option. Elles sont moins chères que les assureurs traditionnels. Les offres en ligne permettent aux clients d’avoir une réduction de 20 % à 30 % sur leur contrat, voire plus quand il s’agit d’un contrat de haut de gamme. Adaptez votre contrat d’assurance auto Augmentez le montant de la franchise Pour baisser le prix d’une assurance automobile, le plus simple est d’augmenter le montant de la franchise. Certaines compagnies d’assurance acceptent de baisser le tarif si le client paie une franchise plus élevée en cas de sinistre. Chez certains assureurs automobiles, une majoration de franchise de 50 % est synonyme à une baisse de tarif de 15 %. De plus, sachez qu’un petit accident peut vous amener à payer une franchise. Parfois, lorsque la voiture subit un choc mineur, il est préférable de ne pas le déclarer à l’assurance. En effet, ça impacterait directement votre bonus-malus. Après une période sans accident, vous pouvez voir votre prime baisser. Par ailleurs, notons que la franchise bris de glace à 0 euro est vraiment inutile. Pourquoi ? Parce qu’il est rare qu’un conducteur déclare plusieurs bris de glace sur une période de 3 ans, sachant que la franchise coûte cher. Pour une Mégane par exemple, l’assuré doit compter 33 euros de franchise par an, soit 99 euros sur 3 ans, pour éviter une franchise qui ne coûte que 70 euros. Réduisez l’étendue des garanties Certes, on est rassuré quand on souscrit un contrat tous risques, mais la prime annuelle à payer est relativement chère. Pour économiser quelques dizaines d’euros, il est conseillé de réduire le niveau des garanties mentionnées au niveau du contrat. Nos conseillers vous recommandent d’opter par la formule tiers étendu. C’est un contrat qui couvre les dommages corporels du conducteur, le vol, l’incendie et le bris de glace, même quand il n’y a pas de tiers responsable. En revanche, elle n’indemnise pas en l’absence d’un tiers responsable. En choisissant cette formule, le conducteur réduit le montant de sa prime de plus de 30 %, soit environ 100 euros par an. L’assuré paie environ 60 euros par an sa protection juridique. Or celle-ci ne fonctionne que rarement, notamment quand l’affaire est portée devant le tribunal. Idem pour l’assurance perte de point. Celle-ci permet d’avoir gratuitement un avocat pour contester les pertes de points ou de permis de conduite. Ce sont des clauses que l’on peut supprimer du contrat et renégocier notre assurance auto. En bref, il est conseillé de supprimer toute option inutile. Payez la prime annuellement Si votre budget vous le permet, il est préférable de payer votre prime d’assurance en une seule fois plutôt qu’en 12 mensualités. Ainsi, il est possible de bénéficier d’une réduction allant de 5 à 8 %. Optez pour une assurance auto au kilomètre Vous ne conduisez pas beaucoup votre voiture ? Vous ne faites que quelques dizaines centaines de kilomètres par an ? L’assurance automobile au kilomètre est faite pour vous. Comme son nom l’indique, il s’agit tout simplement d’une assurance proportionnelle à la distance parcourue par le véhicule. Nos conseillers experts estiment que cette option permet de faire des économies allant jusqu’à 50 %. Cette solution est de plus en plus recommandée pour les détenteurs de voiture de collection. En effet le recours à une assurance auto au kilomètre permet de faire des économies allant jusqu’à 170 euros, voire plus pour certains véhicules. Faites de la conduite accompagnée Cette méthode d’apprentissage permet de réduire le montant de la prime. N’hésitez pas à signaler ce point à l’assureur. Une fois votre permis obtenu, si vous n’achetez pas dans l’immédiat un véhicule, ajoutez vous en tant que second conducteur sur le contrat d’assurance de vos parents. Vous vous constituerez un historique positif en vue de prendre une assurance à votre nom et vous bénéficierez en partie du bonus/malus adossé au contrat de vos parents. Équipez votre véhicule pour une conduite responsable Adoptez le boîtier connecté Pour les jeunes conducteurs, il est fortement recommandé d’installer un boîtier connecté dans le véhicule. C’est un système qui rassure les assureurs et permet au conducteur de bénéficier d’une réduction sur son contrat d’assurance auto. Avec une sinistralité automobile plus coûteuse et fréquente que la moyenne, le jeune conducteur voit le coût de son assurance auto beaucoup plus élevé. En moyenne il paie 60 % de plus qu’un profil classique, et ce pour les mêmes garanties. Pour une assurance tous risques par exemple, il paierait en moyenne 1 800 euros, alors que la moyenne nationale est de 680 euros environ. Pour économiser sur son assurance auto, le jeune conducteur peut tout simplement installer un boîtier connecté. Cet appareil analyse et note la conduite de l’assuré en se basant sur plusieurs points sa vitesse moyenne, son freinage, ses prises de virages etc. En fonction du score obtenu, la compagnie accordera une remise sur la cotisation de l’assuré. Cette réduction peut aller jusqu’à 40%. C’est que nous appelons l’assurance Pay how you drive ». Installez une caméra embarquée N’oubliez pas également d’installer une caméra embarquée à l’intérieur du véhicule. Pourquoi ? Certaines compagnies d’assurance accordent une réduction aux assurés ayant cet appareil dans leur véhicule. Plus les risques de vols diminuent, plus vous faites des économies. L’installation d’une dashcam génère une conduite plus responsable. Par ailleurs, elle permet de régler plus facilement les litiges en cas de sinistre. Si le conducteur et son véhicule présentent moins de risques, l’assureur pourra proposer à son assuré un contrat d’assurance jusqu’à 30 % moins cher. Achetez une vieille voiture Misez sur la voiture de grand-mère ! Les conducteurs de véhicule puissant paient une prime d’assurance élevée car ils sont susceptibles d’avoir des sinistres plus coûteux que la moyenne. Là est l’importance du cheval fiscal ! Mieux vaut donc choisir une voiture moins puissante, qui présente moins de risques de vol et qui est moins polluante. En effet, les voitures de type “sport” sont plus souvent la cible de vol et de vandalisme. Voilà, vous savez ce qu’il faut faire pour baisser le coût de votre assurance automobile. Il est temps de négocier votre contrat pour faire des économies ! Publié le 06/02/2017 06 février févr. 02 2017 Le contrat d'exploitation d'un cheval de sport Le contrat par lequel le propriétaire confie son cheval à un professionnel capable de l'exploiter au mieux de ses capacités est fréquent. Cette convention présente des avantages pour les deux parties. Le propriétaire est assuré de valoriser son cheval, le cavalier professionnel étant le mieux placé pour dresser et préparer le cheval aux compétitions. De son côté le professionnel n'aura pas à investir pour acheter un cheval lequel lui est fourni. Toutefois les deux cocontractants devront veiller à ce que leurs engagements respectifs soient prévus par convention afin que soit précisé les obligations de chacune des parties et éviter des incompréhensions sur l'objet du contrat et les modalités d'exécution. Si un contrat écrit est souvent conseillé il est indispensable dans la convention d'exploitation. Il suffit pour s'en convaincre d'examiner les nombreuses décisions rendues à propos du contrat d’exploitation qui est à l’origine d’un contentieux fourni. Il conviendra en premier lieu de décrire l'objet du contrat qui consistera en la mise en valeur du cheval et parfois la mise en vente du cheval. Les attentes ou exigences particulières du propriétaire pourront être consigné dans ce premier article. Le 2ème élément important sera la durée du contrat et la possibilité d'insérer une période d'essai de un ou deux mois laquelle permettra au cavalier professionnel d'apprécier les aptitudes du cheval et au propriétaire le travail du cavalier. La durée devra être arbitrée entre le souhait du propriétaire de voir son cheval valorisé rapidement et les contraintes du cavalier qui indiquera avoir besoin de temps pour que son travail de mise en valeur fasse effet. L'intérêt de préciser la durée du contrat est de permettre à chacun des cocontractants d'imposer à l'autre les stipulations convenues au préalable. La cour d'appel de Paris le 27 juin 2012 a condamné un cavalier qui refusait de restituer une jument à son propriétaire et ce en violation du contrat qui prévoyait clairement la date de la restitution. Non seulement le cavalier avait continué d'exploiter la jument en compétition, mais il l’avait en outre fait reproduire. Le propriétaire obtient une indemnisation sur la base de la valeur de la jument au jour où elle aurait dû être restituée outre une indemnisation de 11000€ pour chacun des 3 poulains nés à son insu. Avant le début du contrat, il est fortement conseillé de faire une visite vétérinaire complète du cheval. Celle-ci présente des avantages pour les 2 parties. Le propriétaire disposera de la preuve de l'état de santé de son cheval notamment si le cheval ne souffre d’aucune pathologie. Quant au professionnel il ne risquera pas de se voir reprocher l'existence d'une affection dont le cheval souffrait déjà avant la vente. Un arrêt de la CA de Provence rendu le 10 septembre 2009 illustre la nécessité de cette précaution. Le propriétaire d'une Ponette avait conclu un contrat de mise en exploitation mais rapidement après le début de l'entraînement l'exploitant constata que la ponette était atteint d'une arthrose des boulets, affection ancienne et empêchant tout entraînement normal. La difficulté surgit lors le propriétaire refusa de récupérer sa jument est voulu obliger l'exploitant à poursuivre le contrat. La Cour d’Aix en Provence donna gain de cause au professionnel au motif que l’exécution du contrat était impossible compte-tenu de l'état de santé de l'animal confié empêchant une exploitation normale, la ponette étant boiteuse. Une visite vétérinaire réalisé avant le début du contrat aurait dispensé l'exploitant de cette procédure longue et coûteuse même si la cour mis à la charge du propriétaire les frais d'entretien de la Ponette jusqu'à sa récupération par ce dernier. Viennent ensuite les clauses financières et ce qui sera pris en charge par chacune des parties. Le propriétaire supporte en principe à la fois les frais de pension et de travail du cheval. Toutefois le contrat d'exploitation se distingue du contrat de pension en ce que le but du propriétaire est la valorisation du cheval en vue de la vente, et non son utilisation personnelle ce qui n'exclut pas qu'il puisse monter également son cheval pendant le contrat. C'est pourquoi le plus souvent un forfait sera fixé comprenant la pension et le travail du cheval. Le professionnel prend souvent à sa charge les frais liés à l'exploitation en concours frais de transports et engagements tandis que les gains nets pourront être répartis entre les deux. Restera aussi à prévoir dans le contrat la charge des frais de maréchalerie de pharmacie et vétérinaire. Il arrive que le propriétaire cherche à échapper au paiement des frais de pension et d'entretien de son cheval. La cour d'appel de Rouen le 18 mai 2016 jugea que faute d'un écrit précisant que le cheval était remis "tout frais tout gain " comme le prétendait le propriétaire, le contrat s'analysait en une pension classique et condamna le propriétaire au total des factures non sans avoir rappelé que le propriétaire avait également profité de son cheval, dont les qualités sportives ne justifiaient pas qu'un contrat tout frais tout gain » soit conclu. Si les obligations du propriétaire sont surtout financières, le cavalier doit être consciencieux et exploiter le cheval en "bon père de famille". Le Tribunal d'instance de Limoges le 26 février 1997 a fait application de ce principe en mettant fin au contrat d'exploitation aux torts du cavalierqui n'avait obtenu aucun résultat dans les 10 épreuves sur lesquelles il était engagé, tandis qu'un certificat vétérinaire démontrait l'entretien défectueux du cheval très maigre, en mauvais état, avec une ferrure ancienne. Si le propriétaire est en droit de mettre fin au contrat pour mauvaise exécution, il doit au contraire s'abstenir de récupérer son cheval de manière abusive. La Cour d'appel de Bordeaux le 31 octobre 2001 a eu l'occasion de se prononcer à propos d'une excellente jument de compétition confiée pendant 7 ans à un cavalier, qui s'est vu retirée celle-ci quelques jours avant les sélections olympiques. Le propriétaire sans autre motif que son droit de résiliation unilatérale a tenté de récupérer sa jument pour la confier à un autre cavalier. Le Tribunal puis la Cour ont qualifié la rupture à l’initiative du propriétaire comme étant abusive car arbitraire soudaine et non justifiée. Les Juges ont condamné sous astreinte le propriétaire à restituer la jument au premier cavalier pour permettre à ce dernier de participer aux compétitions précédant la sélection olympique. Parmi les obligations de l'exploitant ce dernier devra veiller à la sécurité du cheval confié. Comme pour les autres contrats, le contrat d'exploitation s'analyse partiellement en un contrat de dépôt salarié, et en un contrat d’entraînement. Si le dommage se produit en dehors de l'entraînement, le professionnel devra démontrer que le dommage s'est produit sans faute de sa part. À l'inverse si le cheval se blesse à l'occasion de l'entraînement il appartiendra aux propriétaires de prouver la faute du Cavalier. La Cour d'appel d'Angers le 20 septembre 2011 a fait application de ce principe à propos d'une jument qui lors d'une compétition et avant d’entrer sur la piste, s'était retournée et blessée mortellement. Les propriétaires qui recherchaient la responsabilité du cavalier avaient reconnus l’existence du contrat d'exploitation et le droit pour le cavalier de sortir la jument en compétition. Les circonstances accidentelles du décès étant établies par plusieurs témoins présents sur le terrain de concours et aucune preuve d'une faute du cavalier n'étant établie les propriétaires qui reprochaient un défaut dans le harnachement furent déboutés de leur demande à l'encontre du cavalier. On précisera qu’il sera parfois difficile de distinguer le cadre dans lequel le dommage se produit, le cavalier devant être vigilant car les tribunaux auront tendance à élargir le cadre du dépôt salarié au détriment du cavalier professionnel. Ainsi la Cour d'appel de Nancy le 6 mars 2012 a considéré à propos d'un cheval accidenté dans le camion où il stationnait dans l’attente de son épreuve, que le dommage s'était produit dans le cadre du dépôt salarié. Fort heureusement pour la cavalière mise en cause la Cour jugea que la cavalière démontrait son absence de fautes en ayant immédiatement fait intervenir le vétérinaire de garde présent sur le terrain et produit de nombreuses attestations sur les circonstances de l’accident. La vente du cheval qui est souvent l'objectif de ce contrat mettra forcément un terme à ce dernier. Là encore les parties devront indiquer avec précision la répartition du prix de vente, le montant de la commission due au professionnel et les conditions permettant à ce dernier de solliciter une rémunération en cas de vente du cheval dans les mois suivant la fin du contrat. Rappelons que si le contrat contient des clauses qui privilégient de manière abusive un des cocontractants, elle pourra être écartée par le juge et ce même si le contrat est conclu entre professionnels ou entre particuliers. Là encore seul un contrat équilibré rédigé en tenant compte des intérêts en présence est un gage de sécurité et de bonne exécution. Maître Blanche de Granvilliers Février 2017 Le mandat de gestion locative est un contrat où un mandant le bailleur donne pouvoir à un mandataire l’agence immobilière ou l’administrateur de bien pour gérer tout ou partie de son patrimoine immobilier en son la plupart des cas, un mandat de gestion est signé pour une période de 1 ou 3 ans avec un préavis de résiliation de 3 mois. Impossible de résilier le mandat avant, sauf en cas de faute du gestionnaire, il est donc essentiel de respecter ce délai de préavis en envoyant une lettre de résiliation en recommandé avec avis de formulaire en ligne vous permet de rédiger gratuitement une lettre de résiliation de mandat de gestion locative en quelques résilier un mandat de gestion ?Le délai de préavis varie en fonction des agences mais il est généralement de 3 démarches à entreprendre pour résilier un contrat de gestion locative sont strictement définies, nous allons voir les quatre cas permettant de mener cette procédure à n°1 Le mandat de gestion locative arrive à son termeCette démarche est la plus simple, il vous suffira d’envoyer une lettre de résiliation au mandataire, en respectant le préavis, mais également la période du contrat. Vous transmettrez à l’agence immobilière ou le mandataire en charge de votre bien la lettre de résiliation avec accusé de réception, l’informant de votre volonté de résilier le mandat de gestion locative. Une fois le préavis écoulé, le mandat sera rompu. Vous avez conclu avec une agence immobilière un mandat de gestion locative, pour une durée de 3 ans avec un préavis de résiliation de 3 mandat est effectif au 1er janvier 2017. Le préavis étant de 3 mois, vous devrez notifier l’agence avant le 31 septembre afin de respecter le délai de préavis et ainsi éviter la reconduction du n°2 Le gestionnaire ne vous a pas averti du renouvellement du mandatLes apports de la Loi ChatelLa Loi Chatel a imposé aux professionnels de vous prévenir avant toute reconduction tacite du mandat de gestion, et ce afin que vous soyez informé de votre faculté de le devez l’être suffisamment en amont au minimum un mois avant le préavis de résiliation afin que vous puissiez ensuite lancer la résiliation en respectant le délai de notification peut être envoyée par courrier classique ou électronique. Veillez donc à surveiller vos courriers indésirables si vous comptez sur cette notification pour lancer la avez conclu avec une agence immobilière un mandat de gestion locative, pour une durée de 3 ans avec un préavis de résiliation de 3 mois. Le mandat est effectif au 1er janvier 2017. L’agence sera tenue de vous prévenir au plus tard le 1er septembre se passe-t-il si l’agence ne m’a pas prévenu du prochain renouvellement du mandat de gestion ?Si l’agence ne vous informe pas, vous pourrez résilier sans frais et à tout moment votre mandat de gestion, en citant dans votre lettre de résiliation l’article L136-1 du Code de la n°3 Le mandataire commet une faute graveLe propriétaire peut résilier le mandat à tout moment s’il estime que l’agence immobilière à commis des erreurs graves dans la gestion locative. Cette procédure est longue est complexe et c’est souvent parole contre passera forcément par une dénonciation du mandat devant un tribunal. Si les fautes sont évidentes, l’agence a néanmoins toutes les chances d’accepter la rupture du jurisprudence nous éclaire sur les fautes que le bailleur peut invoquer pour résilier le mandat La non-vérification de l’authenticité des pièces du dossier de location ;L’absence de suivi en ce qui concerne les obligations du locataire en cours de bail ;Le manquement à demander une caution solidaire pour un locataire en n°4 En cas de vente du bienLa vente d’un bien résilie automatiquement le mandat de gestion locative. Il n’est pas non plus transféré automatiquement à l’ agences appliquent des frais de clôture de compte allant jusqu’à 300 € dans le cas où une clause d’engagement de durée est inscrite au contrat de gestion. C’est souvent trop tard, mais pensez à négocier avec l’agence si vous avez d’autres biens sous gestion, ou que vous comptez lui confier un mandat de sont les conséquences de la résiliation du mandat de gestion locative pour chacune des parties ?La résiliation du mandat de gestion locative aura des conséquences différentes selon que vous soyez propriétaire, locataire ou le propriétaireEn mettant fin au mandat vous liant avec votre mandataire, vous allez devoir informer votre locataire. Vous allez désormais vous occuper des tâches qui incombait auparavant à votre mandataire La gestion des quittances de loyer ;La réception des loyers ;La gestion des litiges ;La gestion courante de votre logement. Pour mener à bien cette gestion, il vous sera nécessaire de récupérer auprès de l’ancien mandataire l’ensemble des documents constituant les dossiers en cours Le bail de location ;Les quittances ; Le dossier locataire. Vous êtes désormais en charge de ces dossiers et de la gestion du bien. De plus, le changement de mandataire à de grandes chances de mettre un terme à l’éventuelle garantie loyer impayé GLI en place. Il vous faudra donc souscrire à une nouvelle GLI rapidement, afin d’éviter qu’un impayé ne survienne pendant la période transitoire. Changer de mandataire peut freiner certaines procédures en cours telle que les dettes locatives ou les sinistres. Cela aura pour effet de rallonger ces procédures, et donc de rallonger les éventuelles indemnités liées à ces le locataireLe changement de gestionnaire ou la reprise en direct de la gestion par le propriétaire n’a aucun impact pour le locataire. Le propriétaire se chargera de récupérer le dépôt de garantie auprès du précédent mandataire. Prévenez le locataire du changement et fournissez vos coordonnées afin qu’il puisse s’acquitter du loyer et vous joindre si le mandataireLe mandataire n’est désormais plus en charge de la gestion locative. Selon la nature du contrat qui le liait avec le propriétaire, il pourra prétendre à des indemnités si celui-ci le arrive dans de rares cas qu’une clause indique l’absence de frais lors de la résiliation du mandat de gestion locative. Auquel cas, le gestionnaire ne recevrait aucune concernant le bail en cours...Le bail continue, sans que le loyer n’augmente ni ne se résilie. Le propriétaire se contentera de donner les nouvelles coordonnées de la personne qui se chargera de la gestion, qu’il s’agisse de lui-même ou d’un nouveau locataire aura ainsi toutes les informations pour régler les loyers et s’adresser à la personne compétente pour régler les problèmes qu’il aurait dans le propriétaire prendra soin de récupérer auprès du mandataire le dépôt de garantie ainsi que l’ensemble des pièces importantes de la location contrat, quittances et dossier locataire.Questions fréquentesQue devient la garantie contre les loyers impayés en cas de résiliation du mandat de gestion ?La garantie s’arrêtera en même temps que le mandat. Évitez de lancer la procédure si vous avez un litige en cours. Cette contrainte ne doit pas pour autant vous empêcher de résilier puisque vous pouvez dans la foulée souscrire à une nouvelle assurance contre les impayés. Nous vous recommandons d’ailleurs de souscrire au plus vite à une nouvelle garantie contre les loyers impayés, afin d’éviter tout incident durant la période de informations contient la lettre de résiliation ?Vous rappelez les informations suivantes Vos coordonnées et les coordonnées du mandataire ;Les références du mandat de gestion ;L’adresse du bien immobilier ;La date de résiliation du faudra également préciser la raison de la résiliation Si la résiliation fait suite à un manquement à la loi Chatel ;À une faute du gestionnaire ;Ou à la vente du logement.

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